보증금과 월임대료 상호전환, 얼마나 바뀌나

공고문의 기본 보증금과 기본 월임대료는 기준값일 뿐이다. 계약할 때 보증금을 올려 월임대료를 줄이는 「전세전환」과, 보증금을 내려 월임대료를 늘리는 「월세전환」을 고를 수 있는 유형이 많다. LH와 SH의 국민임대와 행복주택이 대표적이다. 월임대료가 없는 장기전세는 해당하지 않는다.

바꾸는 값은 연이율로 계산한다. 올린 보증금에 연이율을 곱하고 12로 나눈 만큼 월임대료가 줄어든다. 올릴 때와 내릴 때 이율이 다르게 정해지는 것이 보통이고, 월임대료는 100원 단위로 끊는다.

아래는 집공고가 모은 행복주택 단지 형별 기본 금액의 중앙값을 놓고, 전환 한도 끝까지 밀어 본 세 조합이다. 이율과 한도는 SH 2026년 2차 행복주택 공고문 별표의 사례에서 거꾸로 계산해 맞춘 값으로, 집공고 계산기의 기본값과 같다.

보증금을 올릴 때 적용되는 이율이 내 돈이 다른 곳에서 벌 수 있는 이율보다 높으면 보증금을 올리는 편이 낫다. 예금 금리가 전환 이율보다 낮다면, 놀고 있는 목돈은 보증금으로 넣는 것이 매달 나가는 돈을 줄이는 길이다.

반대로 목돈이 없는데 보증금을 맞추려고 무리하게 빚을 낼 이유는 없다. 월세전환으로 보증금을 낮추면 월임대료가 늘지만, 내릴 때 이율이 낮게 정해지는 경우가 많아 늘어나는 폭은 생각보다 작다.

마이홈포털 단지정보는 주택형마다 「전환보증금 한도」를 따로 싣는다. 보증금으로 더 올릴 수 있는 최대 금액이다. 유형별로 기본 보증금과 견주면 크기가 꽤 다르다. 아래 「유형별 임대료 비교」 글의 표에서 유형별 비율을 볼 수 있다.